【編者的話】在三道紅線下，上市房企現(xiàn)金與債務(wù)表現(xiàn)如何？中指研究院風(fēng)險測評系統(tǒng)選取了100家上市企業(yè)作為樣本，根據(jù)企業(yè)去年銷售額劃分為3000億元以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元和100億元以下共六個陣營，并依據(jù)2017-2019年公布的財務(wù)報告，從現(xiàn)金與債務(wù)的角度進(jìn)行分析，并對房企資本結(jié)構(gòu)提出要求，確保不發(fā)生現(xiàn)金流和短期債務(wù)的危機(jī)。

　　整體有息負(fù)債增速放緩中型房企仍需控制債務(wù)增長

　　“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)提到“即使三線均未碰觸，有息負(fù)債增速也不得超過15%”，這已成為房企債務(wù)增長的上限，同時也給房企規(guī)模的擴(kuò)張速度鎖定了一個范圍。過去幾年房企的高速發(fā)展離不開外部融資的支持，給債務(wù)增速規(guī)定上限無疑給房企的發(fā)展，特別是依仗高杠桿的房企擴(kuò)張踩下了急剎車。房企債務(wù)規(guī)模與增長成為眼下重點關(guān)注對象。

　　從債務(wù)增長變化來看，近兩年有息債務(wù)增速呈明顯下降趨勢，2019年全樣本的增速均值從2018年的24.03%降至16.45%。其中以1000-3000億元陣營、500-1000億元陣營增速下降最為明顯，僅3000億元以上陣營和100-300億元陣營將債務(wù)增速控制在了15%之下。

　　樣本中2019年總有息負(fù)債增速超過15%的為50家，連續(xù)兩年增速超15%的為30家。其中，2019年1000-3000億元及300-500億元兩個陣營有超過60%的企業(yè)負(fù)債增速超過15%，而前者連續(xù)兩年超過15%的企業(yè)占比達(dá)46.67%。1000-3000億元陣營的發(fā)展及擴(kuò)張意愿最為強(qiáng)烈，因此對外部融資的需求也最為迫切，受監(jiān)管新要求影響也最大，這一陣營企業(yè)需要加快調(diào)整步伐，盡快放緩融資節(jié)奏，以應(yīng)對新規(guī)。

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，房企仍以長期負(fù)債為主，2019年短期有息負(fù)債占總有息負(fù)債的均值為35.36%，較上年增加2.25個百分點，呈上升趨勢。從各陣營來看，除500-1000億元陣營外，隨著銷售額陣營的下降，短期有息負(fù)債占比上升，小型企業(yè)對短期外部融資支持依賴程度更高。

　　從債務(wù)的增速來看，2019年各陣營長、短期基本保持正增長，但短期負(fù)債增速高于長期，是引起總有息負(fù)債增長的主要因素；此外長、短期負(fù)債增速較上年均放緩，其中短期負(fù)債的增速降幅相對較小，是總有息負(fù)債增速仍保持高位的主要原因，因此控制短期負(fù)債的增速是保證企業(yè)避免踩線的重中之重。對于房企來說，短期融資的目的一般為償還到期債務(wù)、補(bǔ)充貨幣資金，這一融資來源的收窄會直接影響企業(yè)的償債能力，進(jìn)而觸發(fā)流動性風(fēng)險，需要謹(jǐn)慎處理。

　　現(xiàn)金短債比逐年降低貨幣資金增速下滑顯著

　　“三道紅線”中的現(xiàn)金短債比對企業(yè)現(xiàn)金的充足程度提出了要求。整體來看，2019年樣本企業(yè)中現(xiàn)金短債比小于1的企業(yè)有41家，連續(xù)兩年小于1的有28家，連續(xù)三年小于1的有22家，而這22家中又有20家在2019年三線全踩，分布在各陣營2-5家不等。

　　分陣營來看，尾部企業(yè)的現(xiàn)金充足度最差，基本無法覆蓋短期債務(wù)，其中100億元以下的7家企業(yè)有6家現(xiàn)金短債比小于1。前四個陣營的企業(yè)均值近三年均大于1，相對來說較為安全。

　　從比值變動來看，各陣營的現(xiàn)金短債比均值基本呈逐年下降趨勢，短期債務(wù)的保障能力有所降低，特別是頭部陣營降幅最大，從2017年的2.22跌至2019年的1.56。

　　從貨幣資金來看，3000億元以上陣營房企貨幣資金規(guī)模明顯高于其它陣營，2019年約為1000-3000億元陣營的3.27倍、500-1000億元陣營的6.74倍。從貨幣資金的增速來看，除100-300億元陣營外，其他陣營增速均值2019年均出現(xiàn)大幅下滑，其中300-500億元陣營增速僅為上年的1/3。

　　貨幣資金增速低于短期債務(wù)增速導(dǎo)致了現(xiàn)金短債比下滑。2019年僅100-300億元陣營的現(xiàn)金增速超過了短債增速，使其現(xiàn)金短債比略微高于上年，其他陣營均出現(xiàn)了比值下降。貨幣資金是最嚴(yán)格、最穩(wěn)健的短期償債能力衡量指標(biāo)，它反映企業(yè)隨時還債的能力，當(dāng)現(xiàn)金增速不及債務(wù)增速時，房企的短期償債風(fēng)險提升。

　　對于短期債務(wù)覆蓋能力持續(xù)不足的企業(yè)，需更加注意其現(xiàn)金充足度；而對于償債能力弱且又疊加了杠桿高的企業(yè)來說，長期償債能力、資金流動性等角度都需加以關(guān)注。

　　結(jié)束語

　　“三道紅線”不僅對房企的資本結(jié)構(gòu)提出要求，控制企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模、避免出現(xiàn)償債危機(jī)更是本次政策的重點。

　　從行業(yè)整體來看，2019年總有息債務(wù)增速平均超15%，尚未滿足新規(guī)要求，而短期負(fù)債增速過高是總有息債務(wù)增速難以降低主要原因；現(xiàn)金短債比多數(shù)企業(yè)未踩線，但比值呈下降趨勢，貨幣資金增速不及短期負(fù)債增速是短期債務(wù)覆蓋能力減弱的主要原因。

　　分陣營來看，對于頭部企業(yè)，貨幣資金較為充足，企業(yè)對有息債務(wù)的增長進(jìn)行了有效的把控，整體償債壓力較低。對于1000-3000億元、500-1000億元陣營企業(yè)來說，有息債務(wù)增速較為顯著，雖短期債務(wù)占比不高，現(xiàn)金對短期有息債務(wù)的覆蓋程度尚好，但也需要有效調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，避免短債過快增長帶來的償債壓力。對于小型企業(yè)來說，債務(wù)壓力較大，特別是對于100億元以下陣營企業(yè)，現(xiàn)金不能完全覆蓋企業(yè)的短期有息債務(wù)，一旦周轉(zhuǎn)不利，將出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，企業(yè)需加大回款力度保障現(xiàn)金充足性，同時調(diào)整債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 中指研究院